2.doc

1.3. Nieruchomość jako przedmiot własności

miarach" (powierzchni) lokalu. Konstrukcja formalna tego prawa była ogólna i może dlatego ustrzeżono się błędów.

■ Rozporządzenie z 1983 r. w sprawie wyodrębnienia własności lokali w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność osób fizycznych123 (wydane na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe124), które nie regu-

f lowało formalnie konstrukcji prawno-rzeczowej, a jedynie ingerowało w pry­watną własność, np. poprzez wskazywanie norm powierzchniowych i ograni-I czenia posiadania lokali użytkowych.

■ Ustawa z 1982 r. Prawo spółdzielcze125 (§ 204 i 232 wraz poprzedzającymi § 232-236), dopuszczająca funkcjonowanie spółdzielni na obszarze deweloper-

E skim wyłącznie przy małych domach mieszkalnych, a efektem inwestycji człon­ka spółdzielni mogła być własność, a nie słabsze prawa spółdzielcze do lokali.

{ Rozwiązania stosowane były incydentalnie i brak było regulacji szczegółowych dotyczących konstrukcji prawno-rzeczowej nieruchomości lokalowej.

■ Ustawa z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (art. 24), stanowiąca podstawę wyodrębniania wyłącznie własności lokali z zasobu państwowego w małych domach mieszkalnych i domach wielomieszkaniowych. Oprócz zapewnienia dominującej roli aparatu administracyjnego państwa roz­wiązania te były bardzo niestaranne formalnie, gdyż w praktyce nie umożliwiały poprawnego ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej. Wobec ich wyko­rzystania do prywatyzacji zasobu mieszkaniowego gmin po 1990 r. (do 1995 r.) pozostawiły trwałe negatywne skutki niechlujnej konstrukcji prawnej tej wła­sności, a w szczególności zasad obliczania udziału w nieruchomości wspólnej.

tualna konstrukcja nieruchomości lokalowej oparta jest na pojęciu „części dynku", który na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu edmiot własności (art. 46 § 1 k.c). Jak wskazano w pkt. 1.2.1, budynek taki łnia kryterium trwałego związku z gruntem (art. 46 § 1 k.c). Nieruchomość alowa wyodrębniana może być w budynkach stanowiących części składowe ■ruchomości gruntowej oraz w budynkach stanowiących przedmiot odrębnej asności (nieruchomości budynkowej), jednak tylko w przypadku, gdy prawem "wnym jest użytkowanie wieczyste.

55

1. Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym

Kodeksowemu pojęciu „części budynku" odpowiada w ustawie o własności lokali pojęcie lokalu. Aktualne przepisy dotyczące odrębnej własności lokali obowią­zują bez względu na podmiot, któremu przysługuje własność (SP, gmina, osoba fizyczna, spółdzielnia, spółka itp.), cechy przedmiotowe nieruchomości (rodzaj, powierzchnia, położenie) i cel, jaki jest realizowany poprzez wyodrębnienie (sprze­daż, podział nieruchomości, egzekucja). Formalnie dla zaistnienia nieruchomości lokalowej niezbędne jest spełnienie wymogu wyodrębnienia w jednym budynku co najmniej dwóch lokali spełniających kryterium samodzielności. Warunek ten nie dotyczy przypadków konstruowania nieruchomości lokalowych wielobudyn-kowych, gdyż wówczas mogą w praktyce wystąpić budynki jednolokalowe.

W ustawie o własności lokali przyjęto kryterium sposobu użytkowania (funkcji) i wyróżniono dwa rodzaje nieruchomości lokalowych: lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu, w praktyce określane jako lokale niemieszkalne lub lo­kale użytkowe. Pozostawiając poza rozważaniami ocenę prawnej celowości i sen­sowność takiego podziału, należy wskazać, że ma on znaczenie dla oceny spełnia­nia wymogów samodzielności lokali, gdyż inne (wyższe) wymogi spełnić należy w przypadku lokali mieszkalnych niż niektórych lokali niemieszkalnych. Pojęcie lokalu o innym (niż mieszkalne) przeznaczeniu dotyczy wszystkich lokali poza mieszkalnymi, które wyodrębniane są w budynkach mieszkalnych lub innych bu­dynkach z funkcją mieszkaniową. Lokal niemieszkalny może być wyodrębniony w budynku o dowolnej funkcji (np. mieszkalnym, przemysłowym) i obejmuje wszystkie sposoby użytkowania poza mieszkalnym, np. garaż, pracownię twórcy, pomieszczenie rekreacyjne, biura, handel, usługi, produkcję. Dla tej grupy lokali używa się także w praktyce pojęcia lokali użytkowych przeniesionego z przepi­sów prawa budowlanego, które jednak nie mają znaczenia dla konstrukcji prawa własności, ale są istotne przy ocenie warunków użytkowania i spełniania wymo­gu samodzielności.

„Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ściana­mi w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt stały ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych" (art. 2 ustawy o własności lokali).

Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali o innym prze­znaczeniu, tj. lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne niż mieszkalne cele. Powrócono w ten sposób do kryteriów techniczno-użytkowych zawartych już w regulacjach z 1934 r.126, w których wprowadzono zasadę o roz-

Rozporządzenie Prezydenta z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali, jw., art. 1 ust.l.

1.3. Nieruchomość jako przedmiot własności

strzyganiu samodzielności przez władze budowlaną. Przesłanka samodzielności lokalu wymaga potwierdzenia przez organ właściwy w sprawach architektonicz­no-budowlanych (starosta) w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy o wła­sności lokali). Cechę samodzielności lokal musi posiadać przed wyodrębnieniem, zatem dopóki trwają prace związane z budową, przebudową, rozbudową czy nad­budową, wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić.

Konstrukcja prawna nieruchomości lokalowej obejmuje także pomieszczenia, które nie stanowią lokalu, a nazwane są pomocniczymi (art. 2 ust. 2 ustawy); jed­nocześnie do tych pomieszczeń stosuje określenie (art. 2 ust. 4) „przynależnych" (w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż).

Poza samodzielnym lokalem zasadniczym elementem konstrukcji nieruchomości lokalowej jest przymusowa współwłasność nieruchomości wspólnej. Przedmio­tem tej współwłasności jest grunt (jako przedmiot własności lub współużytkowa­nia wieczystego) oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2).

Obligatoryjnie współwłasnością objęty jest grunt jako element nieruchomości gruntowej lub jako przedmiot użytkowania wieczystego. Ponadto współwła­sność dotyczy w takim samym zakresie (w tej samej części) następujących ele­mentów:

■ występujących zawsze i bezwzględnie, gdyż bez nich nie może fizycznie istnieć nieruchomość lokalowa - wspólnych części budynku (budynków) niezbędnych technicznie i użytkowo do funkcjonowania instytucji wspólnego ich użytku przez właścicieli lokali, w zakresie:

- elementów konstrukcyjnych budynku (fundamentów, ścian fundamento­wych, murów konstrukcyjnych i niekonstrukcyjnych murów zewnętrznych, stropów, dachów z pokryciem, schodów itp.),

- całości urządzeń przesyłowych zewnętrznych (z uwzględnieniem granic własności urządzeń przedsiębiorstw wynikających z art. 49 k.c.) oraz czę­ści wspólnych instalacji wewnętrznych w budynku (tzw. pionów): instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej i podobnych;

■ występujących fakultatywnie, ponieważ nie zawsze w danym stanie faktycznym istnieją (a jeśli istnieją, to stanowią współwłasność), w zakresie:

- wszelkich pomieszczeń w budynku (budynkach), które nie weszły w skład lokali i nie stanowią pomieszczeń przynależnych do nich,

- maszyn i urządzeń trwale związanych (np. dźwigów, kotłów centralnego ogrzewania, wymienników ciepła, hydroforów, stacji transformatorowych (dla urządzeń przesyłowych z uwzględnieniem granic własności przedsię­biorstw wynikających z art. 49 k.c),

57

1. Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym

- budynków istniejących na nieruchomości wspólnej, w których nie wyodręb­niono lokali,

- obiektów budowlanych niebędących budynkami (innych urządzeń), stano­wiących trwale z gruntem związane budowle, obiekty małej architektury i urządzenia budowlane.

Przyjmując zasadę, że udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, które jest prawem głównym, w tabeli 1.4 zaprezentowano konstrukcję prawno-rzeczową nieruchomości lokalowej.

Dla poprawnej identyfikacji struktury rzeczowej nieruchomości wspólnej, szcze­gólnie w przypadku gruntu w użytkowaniu wieczystym, należy pamiętać o struk­turze rzeczowej tego rodzaju nieruchomości opisanej w poprzednim punkcie i zaprezentowanej w tabelach 1.2 i 1.3.

Konstrukcja formalna nieruchomości lokalowej powoduje związanie obydwu praw (własności i współwłasności), co oznacza, że żadne z nich nie może być przedmiotem odrębnego zbycia (sprzedaży, aportu, darowizny), ale mogą być odrębnie obciążane, np. lokal mieszkalny służebnością osobistą czy najmem, nie­ruchomość wspólna - służebnością dojazdu.

Dane prezentowane tabeli 1.4 dotyczą sytuacji, w której przyjęto, że co do zasady prawem głównym jest własność lokalu. Jest to bezdyskusyjne jedynie w przypad­ku wyodrębniania lokali na nieruchomościach gruntowych. Przyjęte rozwiązanie prawne, które dopuszcza ustanawianie odrębnej własności lokali także na nie­ruchomości budynkowej związanej z prawem użytkowania wieczystego, powo­duje kolizję równocześnie występujących praw głównych, która jest dyskusyjna w doktrynie prawa127 i trudno jednoznacznie uporać się z tym problemem bez wprowadzenia rozstrzygnięć ustawowych. Przeważa pogląd o przyznaniu pierw­szeństwa prawu użytkowania wieczystego jako prawu głównemu. Skutkiem tego w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego (po terminie, na jaki zostało ustanowione) będzie wygaśnięcie odrębnej własności budynku i własności lokalu. Niedostosowanie formalnoprawne użytkowania wieczystego i negatywne skutki dla prawidłowej gospodarki nieruchomościami lokalowymi dotyczą także obec­nego od wielu lat w doktrynie prawa problemu dotyczącego ustanawiania użytko­wania wieczystego (w ułamkowej części) w przypadku najczęściej występującego przy sprzedaży przez SP i JST sukcesywnego wyodrębniania lokali w budynkach z jednoczesnym ustanowieniem współużytkowania wieczystego gruntu.

127 Spór trwa długo, a przykładowe poglądy z literaturą w przypisach prezentują: M. Nazar, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, UMCS, Lublin 1995, s. 38; Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, „Studia Cywilistyczne" 1968, t. XI, s. 99 i nast.

58

00

«■ 31 s3 I

a

PT"   w

a f<i>

5- "** "-^ tx o   i i

c

TT C

S 3 ^

O   O    7 n>  D  o

N   P     i

3 T3

O-

O

N    N

cl. p-

3 3 3 n a o § S-

3. <r cr S-

3 e F

T3

a

o

n' to O v-

LT n P   N

5;

Cr" o" P a- 3:

CL  S

e i-i o

CL.

Tabela 1.4.

Konstrukcja prawno-rzeczowa nieruchomości lokalowej

ID

Źródło: Opracowanie wtasne.

O

3 o

Oj

TT O

Cl

3 o'

i-i

CU Ul

3

O

1. Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym

Użytkowanie wieczyste jako prawo rzeczowe co do zasady winno obciążać całą nieruchomość gruntową (grunt), a wówczas powstaje nierozstrzygnięty spór, w jaki sposób spełniać może ten wymóg podmiot publiczny oddający grunt w użytkowanie wieczyste, któremu przysługuje własność128. Stąd proponuje się wprowadzenie na okres do końca procesu sukcesywnego wyodrębniania róż­norodnych praw dla właścicieli lokali użytkowania wieczystego i własności dla podmiotu zbywającego129. Wprowadzone w art. 3a ustawy o własności lokali roz­wiązania porządkujące nie w pełni rozwiązują problem konstrukcji prawnej.

Rozważając problematykę wyceny, należy wskazać, że poza modelowym schema­tem zaprezentowanym w tabeli 1.4 pozostał problem ...